Změna prohlášení vlastníka v rozsahu údajů nezapisovaných do katastru nemovitostí

JUDr. Eva Wierzbicka Mendrok, LL.M. 06.04.2012

Prohlášení vlastníka budovy je, obecně vzato, jakýsi „rodný list“ budovy. To znamená, že jde o dokument, ve kterém jsou vymezeny základní informace pro právní vztahy vlastníků jednotek v domě. Proto každá změna Prohlášení vlastníka může být zásahem do vlastnických práv vlastníků bytových jednotek nacházejících se v domě. Zápis změny v označení jednotek a změny spoluvlastnických podílů Pokyn č. 7 Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (dále jen „ČÚZK“), který nabyl účinnosti téměř bezprostředně po účinnosti zákona č. 72/1994 Sb., tzv. zákona o vlastnictví bytů, rozlišoval zápis změny na základě Prohlášení vlastníka takto:

• Pokud se změna týkala podílů na společných částech domu, zápis byl prováděn vkladem,
• Pokud se měnily jiná ustanovení Prohlášení vlastníka, zápis byl prováděn záznamem.

Od tohoto přístupu bylo později upuštěno a v současné době se na základě novelizovaných ustanovení zákona o vlastnictví bytů, na něž navázal nový pokyn č. 24 ČÚZK, se změna v označení jednotek a změna spoluvlastnických podílů na společných částech domu do katastru nemovitostí zapisuje výlučně záznamem na základě oznámení společenství vlastníků (§ 11 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů) doloženém: a) smlouvou o výstavbě v případě stavebních úprav, jimiž se mění velikost jednotky a rozsah jejího příslušenství na úkor společných částí domu (§ 17 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů), nebo vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu (§ 13 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů), např. sloučení dvou jednotek v jednu, zvětšení jedné jednotky na úkor jednotky druhé, nebo b)změněným Prohlášením vlastníka (nebo jeho části ve formě dodatku), ke kterému může dojít z důvodu opravy chybně stanovených podlahových ploch jednotek a tím chybně stanovených spoluvlastnických podílů na společných částech domu nebo v případě změny ve vymezení jednotek, kdy například sklep nebo lodžie, které byly v původním prohlášení uvedené jako příslušenství jednoho bytu, se stanou příslušenstvím bytu jiného, nebo v případě přečíslování jednotek v domě. Jinými slovy, v případě, kdy se vlastníci jednotek v domě dohodnou, že dojde ke změně vymezení společných částí domu, které jsou ve vlastnictví všech vlastníků jednotek, půjde o změnu prohlášení vlastníka, která nemá vliv na zápis údajů v katastru nemovitostí, protože velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu (podle velikosti podlahové plochy) se nemění. Obdobně se postupuje v případě změny vymezení společných částí domu, které jsou ve spoluvlastnictví pouze některých spoluvlastníků jednotek, protože podíl na společných částech domu ve spoluvlastnictví jen některých vlastníků jednotek se do katastru nemovitostí nezapisuje. I když fakticky dojde ke změně podílů na společných částech domu společných jen některým spoluvlastníků, listy vlastnictví pro příslušné bytové jednotky zůstanou beze změny. V obou těchto případech se zápis provádí tak, že se do katastru nemovitostí na příslušný list vlastnictví pro vlastnictví domu s byty v části D doplní další listinu – dodatek nebo prohlášení vlastníka ve změněné podobě.

Kdo podává návrh na zápis změny? Určení subjektu podávajícího návrh na zápis změny záleží na tom, zda v příslušném domě vzniklo Společenství vlastníku jednotek či nikoliv, a pokud vzniklo, jakou právní formu má.

• Vzniklo-li společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba a není-li dosud zapsáno v rejstříku společenství vlastníků jednotek, zapíše se změna ve vymezení jednotek a změna spoluvlastnických podílů do katastru nemovitostí na základě Oznámení vlastníků jednotek (členů společenství), doloženého výše uvedenými listinami. Postačuje oznámení pouze vlastníků jednotek s tříčtvrtinovou většinou hlasů, ale všech, kterým se spoluvlastnický podíl na společných částech domu mění.
• V domě, ve kterém nevzniklo společenství vlastníků jako právnická osoba podle § 9 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů, se změny v označení jednotek a ve výši spoluvlastnických podílů zapíší do katastru nemovitosti na základě oznámení společenství vlastníků podle § 11 zákona o vlastnictví bytů, tzn. podepsané minimálně tříčtvrtinovou většinou všech vlastníků, ale všemi, kterým se spoluvlastnický podíl na společných částech domu mění. Navíc pokud jde o změny zapisované na základě změněného Prohlášení vlastníka, musí společenství vlastníků dále k návrhu přiložit zápis z jednání společenství včetně prezenční listiny.
• V domě, ve kterém nevzniklo společenství vlastníků (§ 9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů), se změny v označení jednotek a ve výši spoluvlastnických podílů zapíší do katastru nemovitostí na základě oznámení všech vlastníků jednotek doloženém výše uvedenými listinami.