Změna stanov společenství vlastníků jednotek 2014

Změna stanov společenství vlastníků jednotek (SVJ) 2014

Změna legislativy účinná od 1.1.2014 si vynucuje změnu stanov většiny společenství vlastníků jednotek (SVJ).

Nově přitom zákon vyžaduje věcné řešení mnoha otázek, které v minulosti byly pouze naznačeny nebo zcela chyběly. Dá se říci, že stanovy by měly obsahovat základní rámec všech práv a povinností vyplývajících ze vztahu mezi vlastníkem jednotky (bytu nebo nebytového prostoru) a společenstvím vlastníků jednotek (SVJ), zejména potom základní mantinely užívání společných částí budovy, kde se nacházejí byty nebo nebytové prostory ve vlastnictví členů společenství. Stanovy mohou jít až tak daleko, že budou obsahovat domovní řád regulující užívání společných částí budovy. Taková transparentní stanovení práv a povinností uvítají zejména zájemci o koupi jednotek, neboť budou mít vyšší jistotu, pokud jde o to, jak je regulováno to, co kupující.

Je tedy možné říci, že kvalita zpracování stanov společenství vlastníků jednotek má vliv nejen na právní jistotu stávajících členů společenství a vlastníků jednotek, ale významně ovlivňuje rovněž to, jak v případě prodeje jednotky budou případní zájemci vnímat rizika spojená s nabytím jednotky. Dá se tedy říci, že kvalita zpracování stanov společenství vlastníků jednotek ovlivňuje nepřímo samotnou prodejnost jednotky.

Podle § 3041 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen “NOZ“) pozbývají 1.1.2014 závaznosti všechna ustanovení stanov společenství vlastníků jednotek (SVJ), která odporují donucujícím ustanovením zákona, přičemž všechna SVJ jsou povinna do konce roku 2016 přizpůsobit stanovy nové právní úpravě. Zákon potom stanoví, že při nesplnění zmíněné povinnosti vyzve soud SVJ k předložení listin pod hrozbou pokuty, která může být až do výše 100.000,– Kč (§ 104 zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob). V krajním případě může soud SVJ zrušit s tím, že práva a povinnosti společenství vlastníků přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek, a to v poměru podle podílu jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech budovy.

Dosavadní stanovy postačí změnit pouze v částech odporujícím nové právní úpravě. Konkrétní potřebné změny jsou individuální a závisí vždy na případu daného společenství vlastníků jednotek.

Je třeba mít na paměti, že ustanovení § 1200 odst. 3 NOZ vyžaduje pro stanovy společenství vlastníků jednotek formu veřejné listiny (notářského zápisu), pokud nevzniká SVJ nově v důsledku přijetí prohlášení vlastníka budovy nebo vyhotovení dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k budově se vznikem jednotek.

Co konkrétně si zasluhuje precizní úpravu ve stanovách společenství vlastníků jednotek (SVJ) a tedy na co nezapomenout?

  1. název SVJ musí nově obsahovat spojení „společenství vlastníků“ a dále označení domu, pro který SVJ vzniklo; nadále již tedy nestačí, pokud SVJ obsahuje pouze termín „společenství“ nebo pokud z názvu není patrné, pro správu kterého domu bylo SVJ zřízeno
  2. určení sídla SVJ; sídlo by mělo být primárně v domě, pro který toto SVJ vzniklo
  3. vymezení členských práv i povinností vlastníků jednotek, jakožto i způsob jejich uplatňování; oproti minulé právní úpravě se nově tedy vyžaduje i určení, jakým způsobem (tedy například v jaké formě, jakému orgánu a případně v jakých lhůtách) se tato práva a povinnosti uplatňují
  4. stanovení případných sankcí za poručení povinností vlastníka jednotky a jejich splatnost, například v případě prodlení s úhradou apod.
  5. určení orgánů SVJ, jejich působnost a způsob jejich svolávání, kromě toho se ale nově též vyžaduje i určení počtu členů volených orgánů SVJ, délku funkčního období, způsob jednání a usnášení; nadále již není možné stanovit, že výbor má „minimálně 3 členy“, jelikož počet členů musí být vždy určen zcela přesně
  6. stanovení, zda se členem voleného orgánu SVJ může stát i osoba, která není členem SVJ
  7. stanovení způsobu, jakým statutární orgán zastupuje SVJ navenek
  8. určení prvních členů statutárního orgánu; tento nový požadavek zákona bude mít za následek to, že první členové statutárního orgánu budou ve stanovách SVJ uvedeni prakticky navždy, bez ohledu k tomu, zda stále existují či zda jsou nebo nejsou členy statutárního orgánu nebo SVJ jako takového
  9. určení, zda je výkon funkce člena voleného orgánu SVJ placený či nikoliv, případně upravit způsob, jakým se stanoví výše odměny a jak se odměna vyplácí
  10. pravidla pro správu domu a pozemku a užívaných společných částí; co se potom rozumí společnými částmi a samotnou správou domu a pozemku, to je podrobněji upravuje podzákonný předpis
  11. stanovení finančního limitu, do kterého může o opravách nebo stavebních úpravách společných částí rozhodovat statutární orgán samostatně; pokud stanovy neurčí něco jiného, je tímto limitem 1.000,– Kč na každou jednotku
  12. stanovení výše ceny, do které může o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí rozhodovat statutární orgán samostatně; pokud stanovy neurčí něco jiného, je v případě nabytí tímto limitem souhrnná pořizovací cena částka 10.000,– Kč za kalendářní rok, v případě zcizení nebo zatížení pak zůstatková cena maximálně 10.000,– Kč v daném kalendářním roce
  13. určení, zda je možné, aby správu namísto SVJ vykonával externí správce a případně pravidla pro jeho výběr a jeho práva a povinnosti
  14. pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek; oproti dřívější úpravě je tak SVJ nově povinno stanovit i obecná pravidla pro tvorbu svého rozpočtu
  15. uvedení všech účelově vázaných fondů SVJ, jejich účel a způsob jejich tvorby
  16. úpravu spoluvlastnictví jednotky více osobami (i manžely ve společném jmění) a uvedení způsobu uplatňování jejich práv a povinností vůči SVJ
  17. stanovení způsobu, jakým orgány SVJ doručují vlastníkům jednotek písemnosti
  18. stanovení potřebné většiny hlasů pro přijetí usnesení shromáždění; zákon nově již není tak přísný ohledně potřebného počtu hlasů k přijetí usnesení, tedy s výjimkou určitých zákonem nebo stanovami určených záležitostí je tak možné stanovit, že k přijetí usnesení stačí nadpoloviční většina přítomných hlasů
  19. určení, zda se může vlastník jednotky účastnit shromáždění i prostřednictvím zástupce
  20. odkaz na domovní řád a jeho závaznost pro vlastníky jednotek a jiné osoby, kterým vlastník jednotky umožní užívání jednotky (bytu nebo nebytového prostoru)
  21. určení, zda orgány SVJ mohou rozhodovat i mimo zasedání (per rollam) a stanovení podmínek pro přijetí rozhodnutí

Společenstvím vlastníků jednotek podobně jako bytovým družstvům nabízíme právní služby při změně stanov a dále i při řešení běžných každodenních otázek souvisejících s chodem SVJ při zohlednění rekodifikace soukromého práva. V případě zájmu nás neváhejte kontaktovat.

Klíčová slova: změna stanov společenství vlastníků jednotek změna stanov společenství vlastníků jednotek 2014 změna stanov společenství změna stanov společenství 2014 změna stanov SVJ změna stanov SVJ 2014 povinnost změnit stanovy společenství vlastníků jednotek povinnost změnit stanovy společenství vlastníků jednotek 2014 povinnost změnit stanovy SVJ povinnost změnit stanovy SVJ 2014

Napište nám

Napište nám

    Přejít nahoru